Man merkt nie, was schon getan wurde, man sieht immer nur, was noch zu tun bleibt.

                                                                                                                  Marie Curie

 

 

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Die WEG-Reform tritt am 1.12.2020 in Kraft. Das Reformgesetz wurde im Bundesgesetzblatt verkündet.

Quelle Haufe

 

 

Am 1.12.2020 treten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft, nachdem das Reformgesetz am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde (BGBl. I 2020, S. 2187). Die neuen Vorschriften bringen für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer deutliche Veränderungen mit sich.

Das ändert sich durch die WEG-Reform 2020
Das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“, wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt, führt im Wesentlichen zu folgenden Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz:

 

Sanierung und Modernisierung werden einfacher

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu). Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.

Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist, wird gesetzlich nicht festgeschrieben. Nach der Gesetzesbegründung lässt sich die von der Rechtsprechung zur sogenannten modernisierenden Instandsetzung entwickelte Annahme, wonach der Zeitraum im Regelfall zehn Jahre betragen soll, nicht statisch übertragen. Der Zeitraum könne je nach der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten (§ 20 Abs. 2 WEG-neu).

 

Anspruch auf zertifizierten Verwalter statt Sachkundenachweis für Gewerbeerlaubnis

Ein zentraler Streitpunkt bei den Beratungen über die WEG-Reform war, ob ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt wird, wie dies der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) seit Jahren fordert.

Im Zuge der Ausschussberatungen haben sich Union und SPD auf eine Kompromisslinie verständigt: Gewerberechtlich wird es auch nach der WEG-Reform keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation bleibt somit nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters - und damit einen Sachkundenachweis - zu verlangen.

Nach § 26a Abs. 1 WEG-neu darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung.

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Verwaltern, die bereits über praktische Erfahrung verfügen, solle damit etwas Zeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen, heißt es in der Begründung. Dies entlaste zugleich die Prüfungsstellen und lasse ihnen Kapazität für die noch jungen Verwalter.

Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der Eigenverwaltung. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.

Die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt, so dass Verwalter auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen müssen.

 

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, ist künftig die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).

 

Mehr Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden im Zuge der WEG-Reform erweitert. Allerdings fällt die Erweiterung der Befugnisse nicht so umfangreich aus, wie im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen.

Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Das sieht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu vor. Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll der Gesetzesbegründung zufolge die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse.

Der Begründung zufolge sollen je nach Einzelfall neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der Maßnahmen gehören können, die der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung durch die Eigentümer durchführen kann.

Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte vorgesehen, dass Verwalter eigenverantwortlich Maßnahmen durchführen können, "über die eine Beschlussfassung nicht geboten" sei. Dies wurde vielfach als zu weitgehend kritisiert.

§ 27 Abs. 2 WEG-neu gibt den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.

 

Außenvollmacht für Verwalter

Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, so § 9b Abs. 1 WEG-neu. Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt dies allerdings einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Nach der Gesetzesbegründung kann sich ein solcher Beschluss entweder auf ein konkretes Geschäft oder generell auf Geschäfte dieser Art beziehen.

Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte eine unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters vorgesehen, was als zu weitgehend kritisiert wurde.

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden vereinfacht

Durch die WEG-Reform können Eigentümerversammlungen künftig flexibler gestaltet und Möglichkeiten, die sich durch die Digitalisierung bieten, besser genutzt werden.

So erhalten die Eigentümer in § 23 Abs. 1 WEG-neu eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst.

Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. § 25 Abs. 3 WEG in der bisherigen Form wird gestrichen. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu). Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte eine Verdoppelung der Ladungsfrist auf vier Wochen vorgesehen.

Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen (§ 24 Abs. 2 WEG-neu). Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform. Zudem wird es Wohnungseigentümern erleichtert, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.

Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform (§ 23 Abs. 3 WEG-neu). Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen. Die vielfach erhobene Forderung, das Quorum für Umlaufbeschlüsse, die bisher der Allstimmigkeit bedürfen, generell abzusenken, hat im reformierten Gesetz keinen Niederschlag gefunden. Allerdings können die Wohnungseigentümer künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu). Die Gesetzesbegründung nennt als Anwendungsbeispiel den Fall, dass eine Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht möglich ist. Dann könnten die Eigentümer beschließen, die Beschlussfassung per Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nachzuholen.

In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu wird ausdrücklich normiert, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.

 

Beschluss-Sammlung wird doch nicht abgeschafft

Auch nach der WEG-Reform bleibt die Pflicht, eine Beschluss-Sammlung zu führen, bestehen. Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte vorgesehen, die Beschluss-Sammlung abzuschaffen und durch eine Aufbewahrungspflicht zu ersetzen.

 

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG-neu gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

 

Flexiblere Entscheidung über Kostentragung

Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen. Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht § 16 Abs. 2 WEG-neu vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

 

Verwaltungsbeirat wird flexibler ausgestaltet

Auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat werden durch die WEG-Reform angepasst. So können die Wohnungseigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen. Die derzeit in § 29 Abs. 1 WEG enthaltene Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt.

Um mehr Eigentümer zu motivieren, sich als Verwaltungsbeirat zur Verfügung zu stellen, wird die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG-neu).

Zudem erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet in § 29 Abs. 2 WEG-neu ausdrücklich die Überwachung des Verwalters.

 

Einfachere Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-neu). Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

 

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Duch die WEG-Reform werden auch die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu ausgestaltet. Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft ist, richten sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft anstatt - wie nach aktueller Rechtslage - gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

 

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters wird abgeschafft

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wird im Zuge der WEG-Reform gestrichen. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt, heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs.

 

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken (§ 10 Abs. 3 WEG-neu).

 

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht die WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht.

Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden (§ 8 Abs. 3 WEG-neu). Damit findet die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag.

 

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu). Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit, heißt es in der Begründung.

 

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung

Die WEG-Reform sieht neue Regelungen zur Jahresabrechnung vor. So beschränkt sich die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG-neu); das Rechenwerk selbst hingegen ist künftig nicht mehr Beschlussgegenstand.

Zudem sind Verwalter künftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen (§ 28 Abs. 4 WEG-neu). Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage erhält den Namen „Erhaltungsrücklage“, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

 

Entziehung des Wohnungseigentums

Mit der WEG-Reform werden die Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums angepasst. So ist in § 17 Abs. 2 WEG-neu allgemein formuliert, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

 

Doch keine Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen

Nach dem ursprünglichen Gesetzentwurf sollten die Wohnungseigentümer die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies hat allerdings keinen Eingang in das Gesetz gefunden.

 

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden (§ 15 WEG-neu).

Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform eine Harmonisierung vorgesehen. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich (§ 556a Abs. 3 BGB-neu). Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.

 

WEG-Reform: Endgültige Fassung des Gesetzes
Die Änderungen durch die WEG-Reform ergeben sich aus der  von Bundestag und Bundesrat beschlossenen Fassung des WEMoG (pdf).

 

WEG-Reform: Zeitplan
Die Änderungen am Wohnungseigentumsrecht treten zum 1.12.2020 in Kraft.

 

Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform war am 6.5.2020 in erster Lesung im Bundestag beraten und zur weiteren Beratung in die Ausschüsse verwiesen worden. Am 27.5.2020 fand im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz eine Expertenanhörung statt. Im Anschluss gab es noch einige wesentliche Änderungen am Gesetzentwurf.

Am 17.9.2020 hat der Bundestag der Reform schließlich in zweiter und dritter Lesung zugestimmt, und am 9.10.2020 hat der Bundesrat endgültig grünes Licht gegeben. Am 22.20.2020 wurde das Gesetz schließlich im Bundesgesetzblatt verkündet.

Nach der ursprünglichen Planung hätten die Änderungen am Wohnungseigentumsrecht bereits am 19.6.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden sollen. Dieser Zeitplan konnte allerdings nicht eingehalten werden.

 

WEG-Reform: Hintergrund und Verlauf
Die letzte WEG-Reform ist zum 1.7.2007 in Kraft getreten. Das Wohnungseigentumsgesetz wurde seinerzeit gründlich umgekrempelt. Zahlreiche Fragen, die das reformierte Recht aufgeworfen hat, sind zwischenzeitlich durch die Rechtsprechung des BGH geklärt. Dennoch blieben nach wie vor Fragen offen und die Praxis haderte mit der ein oder anderen Vorschrift.

Mehr als zehn Jahre nach der WEG-Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt werden. Dieses Vorhaben fand auch Eingang in den Koalitionsvertrag 2018, in dem es heißt:

„Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“
Den Auftakt zu einer neuerlichen Novelle des WEG machte die Justizministerkonferenz am 6. und 7.6.2018 mit dem Beschluss, eine Arbeitsgruppe einzurichten. Diese sollte prüfen, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen beispielsweise dem Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen entgegengewirkt werden kann; ferner sollte geprüft werden, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gefördert werden kann.

Sodann fand Anfang Juli auf Einladung des Bundesjustizministeriums und des Bayerischen Justizministeriums ein erstes Verbändegespräch statt, bei dem ein „Diskussionsentwurf für ein Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“ sowie der „Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ vorgelegt wurden. Bis zum 10.9.2018 hatten die Verbände Gelegenheit, zu den Entwürfen Stellung zu nehmen.

Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat zwischen November 2018 und Mai 2019 fünfmal getagt. Die Ergebnisse der Sitzungen sind in einen Abschlussbericht eingeflossen, der am 27.8.2019 vorgestellt wurde. Auf Grundlage dieses Berichts ist der am 13.1.2020 vorgestellte Referentenentwurf für eine WEG-Reform erarbeitet werden, der Basis der letztendlich beschlossenen Reform war. Ziel war, die neue WEG-Reform mit den Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz bis zum Ende der Legislaturperiode, also spätestens im Jahr 2021 abzuschließen.

 

 

 

Vermieterbescheinigung ab November 2015 wieder Pflicht

Quelle: Haufe

 

Das neue Melderecht, das bereits 2013 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet worden ist und nach einer längeren Übergangsfrist in Kraft tritt, hält eine Neuregelung parat, die Vermieter kennen und berücksichtigen müssen: Die Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung.

Vermieter sind künftig wieder verpflichtet, bei der An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Der Vermieter bzw. eine beauftragte Person - z. B. der Verwalter - muss dem Mieter den Ein- bzw. Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Durch die sogenannte Vermieterbescheinigung soll Scheinanmeldungen wirksamer begegnet werden.

Die Bestätigung muss folgende Daten enthalten:

    Name und Anschrift des Vermieters
    Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
    Anschrift der Wohnung
    Namen der meldepflichtigen Personen.

Bei Verstößen droht Bußgeld

Wer die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen. Wer einem anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Vermieter kann Auskunft von der Meldebehörde verlangen

Neu ist auch ein Auskunftsanspruch des Vermieters: Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, ob sich der Mieter tatsächlich an- oder abgemeldet hat. Umgekehrt muss aber auch der Vermieter der Meldebehörde auf Verlangen mitteilen, wer bei ihm wohnt oder gewohnt hat.

Gesetz gilt ab November 2015

Die neue Pflicht, Vermieterbescheinigungen auszustellen, gilt ab dem 1.11.2015. Ursprünglich sah das Gesetz ein Inkrafttreten bereits zum 1.5.2015 vor. Im November 2014 wurde dieser Zeitpunkt auf den 1.11.2015 verschoben.

Die entsprechenden Vorschriften des neuen Bundesmeldegesetzes, das ab November 2015 gilt, lauten auszugsweise:

§ 19 Mitwirkung des Wohnungsgebers

(1) Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der An- oder Abmeldung mitzuwirken. Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person der meldepflichtigen Person den Einzug oder

den Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb der in § 17 Absatz 1 oder 2 genannten Fristen (Anmerkung der Redaktion: 2 Wochen nach Ein- bzw. Auszug) zu bestätigen. Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, dass sich die meldepflichtige Person an- oder abgemeldet hat. Die meldepflichtige Person hat dem Wohnungsgeber die Auskünfte zu geben, die für die Bestätigung des Einzugs oder des Auszugs erforderlich sind. Die Bestätigung nach Satz 2 darf nur vom Wohnungsgeber oder einer von ihm beauftragten Person ausgestellt werden.

(2) Verweigert der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person die Bestätigung oder erhält die meldepflichtige Person sie aus anderen Gründen nicht rechtzeitig, so hat die meldepflichtige Person dies der Meldebehörde unverzüglich mitzuteilen.

(3) Die Bestätigung des Wohnungsgebers enthält folgende Daten:

1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers,

2. Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum,

3. Anschrift der Wohnung sowie

4. Namen der nach § 17 Absatz 1 und 2 meldepflichtigen Personen.

(4) Bei einer elektronischen Bestätigung gegenüber der Meldebehörde erhält der Wohnungsgeber ein Zuordnungsmerkmal, welches er der meldepflichtigen Person zur Nutzung bei der Anmeldung mitzuteilen hat. § 10 Abs. 2 und 3 gilt entsprechend. Die Meldebehörde kann weitere Formen der Authentifizierung des Wohnungsgebers vorsehen, soweit diese dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen.

(5) Die Meldebehörde kann von dem Eigentümer der Wohnung und, wenn er nicht selbst Wohnungsgeber ist, auch vom Wohnungsgeber Auskunft verlangen über Personen, welche bei ihm wohnen oder gewohnt haben.

(6) Es ist verboten, eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung nach § 17 Absatz 1 einem Dritten anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung durch einen Dritten weder stattfindet noch beabsichtigt ist.

§ 54 Bußgeldvorschriften

(1) Ordnungswidrig handelt, wer

1. entgegen § 19 Absatz 6 eine Wohnungsanschrift anbietet oder zur Verfügung stellt oder

2. ...

(2) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

..

3. entgegen § 19 Absatz 1 Satz 2 den Einzug oder den Auszug nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig bestätigt,

4. entgegen § 19 Absatz 1 Satz 5 eine Bestätigung ausstellt,

…

(3) Die Ordnungswidrigkeit kann in den Fällen der Absätze 1 und 2 Nummer 12 und 13 mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro und in den übrigen Fällen mit einer Geldbuße bis zu tausend Euro geahndet werden.

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Mess- und Eichgesetz

02. Januar 2014 - Quelle: Haufe

Zum 1.1.2015 ist das neue Mess- und Eichgesetz in Kraft getreten. Das Gesetz betrifft die Verwendung von Zählern zum Erfassen des Verbrauchs an Elektrizität, Gas, Wärme oder Wasser im geschäftlichen oder amtlichen Bereich und hält auch für die Wohnungswirtschaft einige Neuerungen bereit.

Die Anzeigepflicht gilt nur für ab 1.1.2015 neue und erneuerte Geräte.

Für Vermieter ist besonders die in § 32 MessEG geregelte Anzeigepflicht interessant. Danach müssen Sie ab dem 1.1.2015 die zuständige Behörde (i. d. R. das Eichamt) mindestens innerhalb von 6 Wochen nach der Inbetriebnahme darüber informieren, dass Sie neue oder erneuerte Messgeräte, wie beispielsweise Kaltwasser-, Warmwasser- oder Wärmezähler, verwenden.

Hintergrund: Mit der Gesetzesänderung sollen im Interesse aller Marktbeteiligten die Regelungen über das Inverkehrbringen von Messgeräten vereinheitlicht werden.

Kommt man der Anzeigepflicht nicht nach, droht ein Bußgeld von bis zu 20.000 EUR.

Verwalter müssen die Eigentümer und die Gemeinschaft informieren

Auch Haus- und Immobilienverwalter sind von dem Gesetz berührt. Im Rahmen ihrer ordnungsgemäßen Verwaltungstätigkeit sind sie verpflichtet, Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften über die neue Anzeigepflicht zu informieren. Kommen sie ihrer Informationspflicht nicht nach, haftet der Verwalter gegebenenfalls wegen schuldhafter Pflichtverletzung.

Alle eichpflichtigen Zähler samt Eichfrist

    Gaszähler • alle 8 Jahre
    Kaltwasserzähler • alle 6 Jahre
    Stromzähler • alle 16 Jahre
    Wärmezähler • alle 5 Jahre
    Warmwasserzähler • alle 5 Jahre

Trinkwasserverordnung 

Bundesrat hat der Novellierung zugestimmt

18. Oktober 2012 - Quelle: Haufe

Der Bundesrat hat der erneuten Novellierung der Trinkwasserverordnung zugestimmt, allerdings mit einigen Änderungen gegenüber dem Entwurf des Bundesministeriums für Gesundheit.

Die nochmalige Novelle der erst zum 1.11.2011 novellierten Trinkwasserverordnung hat eine weitere Hürde genommen. Der Bundesrat hat den vom Bundesgesundheitsministerium vorgelegten Entwurf im Wesentlichen gebilligt, seine Zustimmung aber von einigen kleineren Änderungen abhängig gemacht. Nun muss die Bundesregierung entscheiden, ob sie die Vorschläge der Länderkammer akzeptiert.

Kern der Neuregelung ist eine Verlängerung der Frist für die erste Legionellenprüfung um 14 Monate bis zum 31.12.2013 sowie eine Verlängerung des Prüfungsintervalls von einem auf drei Jahre.

Die vom Bundesgesundheitsministerium wichtigsten geplanten Änderungen für Vermieter und Verwalter sind:

    Die Frist für die erste Legionellenprüfung soll vom 31.10.2012 um 14 Monate auf den 31.12.2013 verlängert werden, da zunächst die Untersuchungs- und Meldekapazitäten der Untersuchungsstellen und zuständigen Behörden erweitert werden müssen. Diese Fristverlängerung soll rückwirkend gelten, für den Fall, dass die Änderung nicht mehr rechtzeitig bis Ende Oktober 2012 in Kraft tritt.

    Die Untersuchungsintervalle für Anlagen, aus denen im Rahmen einer gewerblichen, aber nicht öffentlichen Tätigkeit Trinkwasser abgegeben wird, sollen von einem auf drei Jahre verlängert werden. Dies betrifft u. a. Vermieter von Wohnungen. Für öffentliche Anlagen (z. B. in Fitnessstudios) soll die jährliche Frist bestehen bleiben, allerdings soll hier künftig eine Fristverlängerung möglich sein. Für Krankenhäuser und ähnliche Einrichtungen soll das einjährige Intervall obligatorisch bleiben.

    Die Untersuchungsergebnisse sollen dem Gesundheitsamt nicht mehr in jedem Fall, sondern nur noch auf Verlangen vorgelegt werden müssen.

    Die Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung wird ausdrücklich als ein Fall der „gewerblichen Tätigkeit“ im Sinne der Verordnung genannt.

    Der Begriff der „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“, der bislang über die anerkannten Regeln der Technik definiert wurde, soll in der Verordnung selbst definiert werden. Demnach ist eine „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“ eine Anlage mit a) Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder b) einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung soll dabei unberücksichtigt bleiben. Entsprechende Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen nicht zu Großanlagen zur Trinkwassererwärmung.
    Die Pflicht, bestehende Großanlagen der Trinkwassererwärmung dem Gesundheitsamt anzuzeigen, soll entfallen.

Trinkwasserverordnung

Eines der Hauptanliegen der novellierten Trinkwasserverordnung ist die Bekämpfung von Legionellen, die weltweit in Oberflächengewässern und in geringer Anzahl auf im Grundwasser vorkommen. Diese Stäbchen-bakterien können sich in Warmwasserbereitungsanlagen von Gebäuden bei Temperaturen zwischen 30 und 45 Grad optimal vermehren. Steht Warmwasser längere Zeit in Rohrleitungen, besteht die Gefahr krankheitserregender Keimbildung. Dadurch kann die Legionärskrankheit ausgelöst werden, die bei den Gesundheitsämtern meldepflichtig ist.

Eine Überprüfung der Trinkwasseranlage in einer Eigentümergemeinschaft wird notwendig, wenn eine Anlage entweder mehr als 400 Liter Speichervolumen aufweist oder aber mehr als 3 Liter Wasser in der Leitung zwischen dem Erwärmer und der Entnahmestelle enthalten ist. Hierzu ist ein Beschluss der Eigentümer-gemeinschaft notwendig.

Wird dem Inhaber einer Trinkwasserinstallation bekannt, dass das Trinkwasser seiner Anlage nicht den Qualitätsanforderungen der Trinkwasserverordnung entspricht, hat er nach § 16 Abs. 3 TrinkwV umgehend alle erforderlichen Abhilfemaßnahmen zu ergreifen und entsprechende Untersuchungen durchzuführen. Diese dürfen nur von anerkannten Prüfunternehmen und -laboren durchgeführt werden. Das zuständige Gesundheitsamt ist zu unterrichten.

Informationen der Stadt Frankfurt: 
www.frankfurt.de/sixcms/detail.php?id=2839&_ffmpar[_id_inhalt]=8744241

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Rauchwarnmelder

Zusammenfassung

Es gibt keine generelle Pflicht zum Einbau von Rauchmeldeanlagen in Wohnungen, allerdings haben einzelne Bundesländer hierzu eine Regelung in ihrer Landesbauordnung getroffen. In Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein sind sie für Neu- und

Altbauten verbindlich vorgeschrieben. Im Saarland und in Thüringen gilt dies für Neubauten und genehmigungspflichtige Umbauten. Eine Nachrüstungspflicht für sämtliche Wohnungen besteht

darüber hinaus in Hessen bis zum 31.12.2014.

Bauordnungsrechtliche Regelungen der Bundesländer

               Auszug von: Rechtsanwalt Robert Harsch, Lörrach

Verantwortlich

·        für den Einbau: Eigentümer
·        für die Betriebsbereitschaft: der unmittelbare Nutzer (Bewohner/Mieter) der Wohnung, 
         es sei denn der Eigentümer übernimmt die Wartung

§ 13 Absatz 5 Satz 3 HBO:

·        Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, 
         jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten.

Satz 4:

·        Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, 
         es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.

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Der Bundestag hat im März 2007 die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen. Dieses ist zum 1. Juli 2007 in Kraft getreten ist. Durch die Novelle ergeben sich folgende wesentliche Veränderungen:

die gesetzliche Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümer
die Erweiterung der Beschlusskompetenz
die Veränderungen bei der Verwaltung
die Überführung des Gerichtsverfahrens in Wohnungseigentumssachen in das streitige Verfahren der Zivilprozessordnung
die Besserstellung bei einer Zwangsversteigerung

Zu 1. die gesetzliche Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit

Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar nicht neu, jedoch ist sie nach der WEG-Reform erstmals gesetzlich verankert. 

Das bedeutet: 

    der Gesetzgeber hat das Prinzip der beschränkten Teilrechtsfähigkeit in § 10 WEG n.F. übernommen,
    um die Gläubiger zu schützen, eine begrenzte unmittelbare Außenhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer wird im Gesetz normiert, jedoch auch, um die Kreditfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu stärken,
    der Verwalter ist in den Bereichen, in denen die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist, als Organ der Gemeinschaft tätig,
    die Wohnungseigentümergemeinschaft ist  nicht insolvenzfähig, § 11 Absatz 3 WEG n.F, trotz ihrer Teilrechtsfähigkeit.

Generell bleiben auch nach der Reform des WEG die Wohnungseigentümer Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften des Wohnungseigentümergesetz, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist, § 10 Absatz 1 WEG n.F.. Etwas anderes ist nunmehr in § 10 Absatz 6 WEG n.F. im Hinblick auf die Kompetenz der teilrechtsfähigen Gemeinschaft bestimmt.

Zu 2. die Erweiterung der Beschlusskompetenz

Es war das Hauptanliegen des Gesetzgebers, nach der Entscheidung des BGH in der so genannten „Zitterentscheidung“ vom 20.09.2000 (Az.: V ZB 58/99) die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft zu verbessern und zu erleichtern. Der Gesetzgeber hat aufgrund dessen im Rahmen der Reform die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer durch folgendes erweitert:

    bei der Änderung der Kostenverteilung von Betriebs- und Verwalterkosten, § 16 Absatz 3 WEG n.F.
    Durch die Einführung des § 16 Absatz 3 WEG n.F. wird den Wohnungseigentümer nun die Möglichkeit eingeräumt durch einfache Stimmenmehrheit zu beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, soweit diese nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden und dass die Kosten der Verwaltung nach einem anderen Maßstab als dem Miteigentumsanteil abgerechnet werden. 
    Die Wohnungseigentümer dürfen nur dann einen anderen Kostenverteilungsschlüssel entsprechend 
    § 16 Absatz 3 WEG beschließen, wenn der Maßstab den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn

- verbrauchsabhängige Kosten nach dem Verbrauch abgerechnet 
  werden sollen
- verbrauchsunabhängige Kosten nach dem Objekt, der Nutzerzahl 
  abgerechnet werden sollen
- bei der Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, 
  Modernisierung und baulichen Veränderungen, § 16 Abs. 4 WEG n.F.
- zu Hausgeld- und Verzugsregelungen
- über bauliche Veränderungen
- bei Modernisierungen
- über die Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen.


Beschlusskompetenz bei der Änderung der Kostenverteilung bei Sanierung, Modernisierung und baulichen VeränderungenDurch die Einführung des § 16 Absatz 4 WEG n.F. haben die Wohnungseigentümer jetzt die Möglichkeit im konkreten Einzelfall mit einem qualifizierten Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung für folgende Maßnahmen

    Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 21 Absatz 5 Nr. 2 WEG,
    modernisierende Instandsetzung gemäß § 22 Absatz 3 WEG n.F.,
    bauliche Veränderungen gemäß § 22 Absatz 1 WEG n.F.,
    Aufwendungen gemäß § 22 Absatz 1 WEG n.F.,
    Modernisierungen gemäß § 22 Absatz 2 WEG n.F. und
    Anpassungen des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, § 22 Absatz 2 WEG n.F.

zu ändern. Dies setzt jedoch voraus, dass der abweichend vereinbarte Kostenmaßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt und keine ungerechtfertigte Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer erfolgt.

Beschlusskompetenz zu Hausgeld- und Verzugsregelungen 
Der neu eingefügte § 21 Absatz 7 WEG n.F. dürfte in Zukunft die größte praktische Bedeutung im Zusammenhang mit der erweiterten Beschlusskompetenz zukommen, da danach die Wohnungseigentümer berechtigt sind:

    Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen,
    Regelungen über die Fälligkeit und die Folgen des Verzuges,
    Regelungen über die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und
    Regelungen über die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand

durch einfache Stimmenmehrheit zu beschließen. Dieses Recht besteht vielmehr auch und gerade dann, wenn der Beschlussgegenstand bereits Bestandteil einer Vereinbarung ist und geändert werden soll.


Beschlusskompetenz über bauliche Veränderungen Anders als vor der Reform muss nun grundsätzlich über eine beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums in der Wohnungseigentümerversammlung abgestimmt werden, § 22 Absatz 1 WEG n.F. Dadurch soll ein eigenmächtiges Handeln gegen den Willen der anderen Wohnungseigentümer verhindert werden. Das Erfordernis der Beschlussfassung bringt jedoch nicht nur einen Vorteil für die anderen Wohnungseigentümer, sondern auch für den bauwilligen Wohnungseigentümer. Dieser kann bei einem bestandskräftigen Beschluss über eine bauliche Veränderung ohne Angst das Vorhaben verwirklichen, da nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch etwaige Rechtsnachfolger an den Beschluss gebunden sind. Es entsteht somit eine Planverwirklichungssicherheit für den Ausführenden. 

Beschlusskompetenz bei Modernisierungen 
Durch die Reform wird den Wohnungseigentümern nunmehr auch die Möglichkeit eingeräumt mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit Maßnahmen der Modernisierungen entsprechend § 559 Absatz 1 BGB oder die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen zu beschließen, § 22 Absatz 2 WEG n.F..

Beschlusskompetenz über die Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen 
Auch künftig können Wohnungseigentümer eine Veräußerungsbeschränkung nur durch Vereinbarung herbeiführen. Jedoch kann anders als früher die vereinbarte Veräußerungsbeschränkung durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden, § 12 Absatz 4 WEG n.F..

Zu 3. bei der Verwaltung


Verpflichtung zur Führung einer Beschluss-Sammlung Durch die Novelle zum Wohnungseigentümergesetz wurde die Verpflichtung zur Führung einer Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Absatz 7 WEG n.F. neu eingefügt. Die Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung besteht neben der Pflicht zur Niederschrift. Es handelt sich somit um eine zusätzliche Verpflichtung.

Sinn und Zweck der neu eingeführten Verpflichtung ist die Verbesserung der Transparenz von getroffenen Beschlüssen und der Informationsrechte:

    für die zukünftigen Rechtsnachfolger einer Wohnungseigentümergemeinschaft und
    auch für die Wohnungseigentümer, die an einer Wohnungseigentümerversammlung nicht teilnehmen konnten, da durch die Beschluss-Sammlung der abwesende Wohnungseigentümer sofort die Möglichkeit erhält sich über die getroffenen Beschlüsse zu informieren. Er braucht nicht mehr auf die Zusendung des Versammlungsprotokolls zu warten.

Die Beschluss-Sammlung wird grundsätzlich vom Verwalters (§ 24 Absatz 8 Satz 1 WEG n.F.) geführt. An die Beschluss-Sammlung werden keine besonderen formellen Voraussetzungen geknüpft. Anders sieht es mit den inhaltlichen Voraussetzungen aus, danach muss die Beschluss-Sammlung den Wortlaut

    der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
    der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung und
    der Urteilsformel der gerichtlichen Entscheidung in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien enthalten.

verlängerte Einberufungsfrist von Eigentümerversammlungen 
Der Gesetzgeber hat die Einberufungsfrist von 1 Woche auf 2 Wochen verlängert. Es handelt sich bei dieser Vorschrift jedoch nur um eine so genannte „Sollvorschrift“, so dass eine kürzere Einberufungszeit grundsätzlich keinen Grund zur Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse rechtfertigt.

Abschaffung der klassischen Notverwaltung 
Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit der Bestellung eines Notverwalters aufgehoben (§ 26 Absatz 3 WEG a.F.). Es kann jedoch weiterhin auf Antrag eines Wohnungseigentümers eine gerichtliche Verwalterbestellung im Verfahren des § 43 Nr. 1 WEG n.F. erfolgen. In Eilfällen besteht die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung zu beantragen.

Veränderungen bei der Erstverwalterbestellung 
Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetz wurde eine zeitliche Begrenzung für die Erstverwalterbestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf drei Jahre eingeführt, § 26 Absatz 1 Satz 2, 2. Halbsatz WEG n.F.. Die gesetzliche Regelung wurde auf die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses (BT-Drucksachen 16/3843) in das WEG aufgenommen um etwaige bestehende Interessenkonflikte zwischen Eigentümergemeinschaften und Bauträger(nahmen) Verwalter entgegenzuwirken.

Zu 4. Überführung des Gerichtsverfahrens in das streitige Verfahren der Zivilprozessordnung

Durch die WEG-Reform ist das gerichtliche Verfahren grundlegend verändert worden. Früher war das Wohnungseigentumsverfahren (WEG-Verfahren) ein Verfahren der so genannten Freiwilligen Gerichtsbarkeit. Verfahrensregelungen befanden sich daher in dem WEG, FGG und der ZPO. Nach der heutigen Rechtslage werden alle Verfahren in Wohnungseigentumssachen unter der Geltung der Verfahrensordnung der ZPO im streitigen Zivilprozess geführt.

Zuständigkeiten 
Durch die Überleitung in das streitige Verfahren der ZPO ist anders als in den Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht mehr das Amtsgericht ausschließlich zuständig. Die Zuständigkeit richtet sich heute vielmehr nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und dem Gerichtsverfassungsgesetz (GVG). Dies bedeutet für die sachliche Zuständigkeit, dass:

    in den Fällen des § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG n.F. weiterhin das Amtsgericht sachlich zuständig ist gemäß § 23 Nr. 2 c GVG, da dieser die ausschließliche sachliche
    Zuständigkeit anordnet und
    im Fall des § 43 Nr. 5 WEG n.F. ist die Frage der sachlichen Zuständigkeit streitwertabhängig, das heißt beträgt der Streitwert mehr als 5.000,- € ist das Landgericht
    sachlich zuständig. Für alle anderen Fälle ist das Amtsgericht sachlich zuständig. (vgl. §§ 23,71 GVG)

Verfahrensgrundsätze 
Dadurch, dass die WEG- Streitigkeiten nicht mehr der freiwilligen Gerichtsbarkeit angehören, haben sich wesentliche Verfahrensgrundsätze und Bezeichnungen geändert.

Wegfall des Amtsermittlungsgrundsatz - Geltung des Beibringungsgrundsatzes 
Der Wegfall des Amtsermittlungsgrundsatzes hat zur Folge, dass die Parteien nunmehr verpflichtet sind die Entscheidungserheblichen Tatsachen vorzutragen, §§ 129, 137 Absatz 2 ZPO. Das Gericht ist zur Ermittlung von Amts wegen nicht mehr verpflichtet. Es kann den Beteiligten daher auch Fristen zum Vorbringen der Tatsachen setzen. Versäumt die Partei die gerichtlichen Fristen kann dies nunmehr durch den Erlass eines Versäumnisurteils oder durch die Zurückweisung des Vortrages wegen Verspätung gemäß § 296 ZPO sanktioniert werden.

veränderte Bezeichnung der Verfahrensbeteiligte 
Künftig werden die Parteien als Kläger und Beklagten bezeichnet. Der Kläger ist der frühere Antragsteller und der Beklagte der frühere Antragsgegner. Die Klage ersetzt den früheren Antrag. Wie die Wohnungseigentümer in der Klageschrift genau zu bezeichnet sind, regelt der neu eingefügte § 44 WEG.

Die Entscheidungen des Gerichts 
Das Gericht entscheidet nach der Überleitung der WEG-Streitigkeiten in das streitige Verfahren des Zivilprozessrechts nicht mehr durch Beschluss, sondern durch Urteil. Das Gericht ist bei der Entscheidungsfindung an den Antrag der Parteien gebunden. Das bedeutet, dass der Richter zwar auf die Berichtigung eines Antrages hinwirken darf, jedoch nicht mehr einen falschen von sich aus be-richtigen bzw. Anordnung von sich aus treffen kann. Eine Entscheidung nach billigem Ermessen ist daher anders als früher nur in Ausnahmefällen möglich, soweit die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht treffen können.

Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Gerichts 
Durch die WEG-Reform wird über Streitigkeiten zukünftig durch Urteil entschieden. Dies hat zur Folge, dass nicht mehr die Beschwerde, sondern die Berufung und Revision die statthaften Rechtsmittel gegen die Entscheidung sind.

    Berufung 
    Gegen die erstinstanzliche Entscheidung des Gerichts in Wohnungseigentumssachen findet nun mehr die Berufung statt gemäß § 511 ff. ZPO.
    Revision 
    Die Revision ist grundsätzlich gegen die in der Berufungsinstanz erlassenen Endurteil statthaft ge-mäß §§ 542 Absatz 1 i. V. m. 543 Absatz 1 ZPO, wenn

    das Berufungsgericht sie in seinem Urteil oder
    der Bundesgerichtshof (BGH) als Revisionsgericht sie auf die Beschwerde gegen die Nichtzulassung durch das Berufungsgericht zugelassen hat.

Bei der Revision ist zu beachten, dass

    ein Anwaltszwang besteht.
    die Revision innerhalb von einem Monat seit Zustellung des Urteils eingelegt (§ 548 ZPO) und innerhalb von zwei Monaten nach der Zustellung des Urteils begründet
    (§ 551 Absatz 1 Satz 2 ZPO) werden muss.
    die Revision nur darauf gestützt werden kann, dass die Entscheidung auf der Verletzung des Bundesrechts oder einer Vorschrift beruht, deren Geltungsbereich sich über      den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus erstreckt gemäß § 545 Absatz 1 ZPO.

Kostenentscheidung bei gerichtlichen Verfahren 
Durch die WEG- Reform ergibt sich gleichwohl eine wesentliche Veränderung bei der Kostenverteilung, da diese nicht mehr nach billigem Ermessen erfolgt, sondern nach dem Grundsatz, dass die Kosten des Rechtsstreits grundsätzlich die Partei zutragen hat, die im Rechtsstreit unterliegt, vgl. § 91 ff. ZPO.

Zu 5. Besserstellung bei einer Zwangsversteigerung

Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes führt durch entsprechende Modifizierungen einschlägiger Normen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) zu einer deutlichen besseren Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Aufgrund der neuen Änderung der Rangklassen des § 10 Absatz 1 ZVG werden die Gemeinschaften im Falle der Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen nicht mehr leer ausgehen. Hier bringt die Reform eine wesentliche bessere Stellung für die Eigentümergemeinschaft.